Последние проекты

Объекты эконом-класса

Дальше, больше, доступнее

Напомним, что годом раньше на рынке наблюдался значительный дисбаланс спроса и предложения. Около 70% покупательских запросов приходилось на сегмент эконом-класса. Однако купить относительно недорогое загородное жилье было практически невозможно. Подобная несогласованность не самым лучшим образом отражалась на сроках экспозиции объектов элит-и бизнес-класса. В 2007 году ситуация наконец начала меняться. Девелоперы обратили свое внимание на бюджетный сегмент, вследствие чего на рынок было выведено 10 новых, проектов на участке от МКАД до трассы AWI.

На сегодняшний день, по данным аналитиков, на долю объектов эконом-класса приходится 31% всех предложений (для сравнения: в 2006 году этот показатель не превышал 16%). «За год произошло двукратное их увеличение, — отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Правда, прирост происходил в основном благодаря развитию дачного направления. Но если учесть, что сразу несколько крупных компаний, ранее работавших преимущественно в дорогих сегментах недвижимости, объявили о намерении осваивать рынок эконом-класса, можно прогнозировать, что эта тенденция сохранится и в дальнейшем».

Из новых проектов, вышедших на рынок в этом году, можно отметить комплекс таунхаусов «Ивакино-Покровское» (Ленинградское шоссе,11 кмот МКАД), поселки Троица (Новорижское шоссе,55 кмот МКАД), в котором минимальная стоимость контракта составляет $312 тыс., и РарШоп (Горьковское направление,25 кмот МКАД). Последний объект позиционируется как жилье бизнес-класса, меж тем цены на домовладения в нем начинаются с вполне «экономического» уровня — от $295 тыс.

И все же, несмотря на позитивную динамику, говорить о насыщении сегмента доступного загородного жилья не приходится. «Если рассматривать коттеджи для постоянного проживания в радиусе до40 кмот МКАД, то количество поселков, отвечающих этим требованиям, не увеличилось, — считает Игорь Будинов, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин». — Однако, говоря о рынке в целом, включая дальние объекты, можно отметить 10-процентный рост предложения в сегменте эконом-класса хотя бы потому, что появилось несколько дачных поселков на удалении 50-120 кмот МКАД».

«Если понимать под доступным загородным жильем домовладения в современном организованном коттеджном комплексе стоимостью от $200 до 400 тыс., то таких проектов на рынке и в этом году было крайне мало, — добавляет Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development. — Создать качественный продукт, соответствующий указанному ценовому диапазону, очень сложно. Поэтому, несмотря на многочисленные анонсы проектов эконом-класса, говорить о серьезном развитии этого сегмента пока преждевременно».

Эксперты объясняют столь неявные сдвиги в структуре крупномасштабностью поселков эконом-класса. На их реализацию нужно время. Кроме того, они требуют от девелопера опыта в освоении больших территорий, грамотного владения технологиями строительства, используя которые при сохранении качества достигается экономия. Удастся ли застройщику удержать стоимость домовладений в бюджетном сегменте, пусть даже изначально проект заявлялся как эконом, — вопрос открытый.

Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ, убежден, что построить жилье настоящего эконом-класса в Подмосковье в принципе невозможно. «Причины очевидны: высокая стоимость земли, коммуникаций и согласований. Безусловно, в нижнем ценовом сегменте наблюдается оживление. С начала года было сделано множество заявлений официальных лиц о перспективности этого направления и выходе на рынок сразу нескольких новых проектов. Но зачастую даже те объекты, которые позиционируются как эконом, в действительности продаются по ценам бизнес-класса».

Меж тем нельзя отрицать: загород, долгое время считавшийся рынком продавца, все же начал ориентироваться на реальные запросы покупателя. Аналитики подсчитали, что в минувшем году основной покупательский спрос приходился на коттеджи стоимостью $200-500 тыс. (не менее 36%) и $500-900 тыс. (21%). Чтобы уложиться в эти рамки, застройщики принялись осваивать дальние земли и менее «дорогие» трассы. «При постоянном росте спроса на доступное качественное жилье мы сталкиваемся с тем, что земельные ресурсы в пределах50 кмот столицы истощаются, особенно на популярных направлениях, — говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUR — В связи с этим география строительства меняется, все более удаляясь от Москвы. В настоящее время основной объем предложения сосредоточен в радиусе 30-60 кмот МКАД, но каждый год происходит смещение еще как минимум на 2-4 км».

Руководитель отдела маркетингового анализа компании «Масштаб» Игорь Лебедев считает, что расширение географии загородного строительства — нормальный процесс развития загородного рынка: «Чем дальше расположен поселок, тем он дешевле, а значит, теоретически у него больше круг потребителей. Вместе с тем неправильно говорить, что движение связано исключительно с бюджетным сегментом — увеличивается количество проектов во всех ценовых сегментах».

Освоение дальних территорий стало следствием бурного роста рынка. Преимущества таких объектов очевидны: увеличение размера земельного участка под застройку по сравнению с жильем в ближнем Подмосковье, близость поселков к лесным массивам и естественным водоемам и относительно невысокая цена. По данным компании Blackwood, за прошедший год доля поселков, строящихся далее70 кмот столицы, в общем объеме предложения увеличилась почти в два раза, в радиусе до15 кмона составляет сейчас 8,9%, на участке от 16 до30 км- 26%.

Помимо дальнего Подмосковья застройщики осваивают также территории смежных областей: Тверской (поселок Конаково, Ривер Клаб, Московское море), Смоленской (мегапроект «Га-гаринленд»), Ярославской (земли вокруг Плещеева озера), Владимирской (коттеджные поселки Татьянино, Заповедное), Калужской (Долина имений, Боровики, Березовка). Эксперты считают, что современный загород уже перешагнул рубеж в100 км. Однако объекты, расположенные на таком расстоянии, все-таки отличаются от загородного жилья в пределах50 кмот МКАД — прежде всего, концептуально. На значительном удалении от Москвы строятся в основном дачи, усадьбы и хобби-хаусы.

 

Поселковое уплотнение

В числе тенденций уходящего года эксперты выделяют появление на востребованном Новорижском шоссе полноценного вторичного рынка. «Раньше здесь совершали покупки только те, кто не слишком торопился решить вопрос загородного жилья. Ведь реализация инвестиционного контракта в строящемся поселке занимает от года до пяти и более лет, — объясняет Петр Кирилловский. — Сейчас в ассортименте, в том числе в нашем поселке Величъ, представлен новый тип предложения — готовый дом «под чистовую отделку» или «под ключ». И интерес покупателей к нему велик».

Действительно, все больше жителей столицы делают выбор в пользу ближнего Подмосковья (по данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, на сегодняшний день в Московской области проживает уже более 2,5 млн москвичей). Они не хотят ждать, а потому заинтересованы в покупке полностью готового к проживанию дома.

С изменением покупательских предпочтений меняются и взгляды девелоперов на за стройку.

 

Главным трендом 2007 года можно назвать более профессиональный подход к распределению земли. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) выделяют тенденцию к уплотнению поселков. По их подсчетам, за прошедший год по сравнению с 2006-м при незначительном увеличении общей площади поселка (4,5%), ощутимо выросло количество домовладений (28,3%). Застройщики стали более детально подходить к разработке плана поселка: убирать лишние дороги, делать более компактным расположение служебных построек, рациональнее «нарезать» участки под коттеджи. В то же время на рынке наблюдается явное расслоение. Крупные застройщики стремятся к созданию высококлассных проектов, более тонко прорабатывают концепцию поселков и стратегию продаж, а небольшие компании-инвесторы, как правило, не претендуют на высокий уровень исполнения и строят вполне рядовой товар.

 

Коттедж в кредит

Спрос на объекты бизнес-класса в 2007 году составил по разным оценкам около 41% при 50-процентном объеме предложения. Статистика по элитным проектам несколько хуже — 9% и 19% соответственно. Однако, несмотря на относительное летнее затишье и сохранившийся перекос спроса в сторону бюджетных проектов (не менее 50% запросов покупателей), продажи в более дорогих сегментах никак нельзя назвать низкими. Причем в этом году при покупке загородной недвижимости впервые столь широко использовались кредитные программы. По словам Петра Кирилловского, 2007 год фактически стал периодом прихода ипотеки за город: «Раньше банки выдавали кредиты только под конкретный объект недвижимости и очень неохотно кредитовали проекты с «серого» загородного рынка. В этом году ситуация изменилась: финансовые институты пытаются адаптировать схемы кредитования к условиям застройщиков и выдают деньги даже под инвестиционные контракты». Доля сделок с использованием ипотечных кредитов за минувший год увеличилась с 1-2% до 10-13%.

Долгое время банковские структуры осторожно относились к рынку загородной недвижимости и практически не выдавали кредитов под залог участков. Закрытость и плохая изученность рынка земли не позволяла им объективно оценить земельный актив, а соответственно, признать его ликвидным. Сегодня «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» берет на себя обеспечение ликвидности участка, выступая своего рода гарантом в ипотечной сделке. «Более того, по завершении строительства участок переоценивается и появляется возможность рефинансирования кредита, — добавляет Мария Литинецкая. — В поселках эконом-класса более половины домов в настоящее время приобретаются при помощи ипотечного кредита».

В то же время, как отмечают аналитики, и сами застройщики стали активно сотрудничать с банками в сфере кредитования покупателей. Таким образом, растет число поселков, где возможна покупка дома в кредит. «Сотрудничество с банком на ранних этапах реализации проекта значительно упрощает процедуру получения кредита покупателями, — рассказывает Татьяна Капланова. — Банк, предоставивший застройщику средства, например, на строительство коммуникаций и объектов инфраструктуры под залог земельных участков, скорее всего, будет заинтересован в продолжении сотрудничества. В этом случае владелец земельного участка совместно со специалистами банка может разработать оптимальную юридическую схему, при которой ипотечный кредит будет приемлем для всех сторон».

Одна из причин резкого увеличения числа ипотечных сделок — общее подорожание загородной недвижимости. Средняя цена коттеджа на рынке, по данным IRN.RU, составляет около $1 млн. Клиентов, готовых сразу выложить такую сумму, единицы, поэтому сейчас об ипотеке смело заговорили даже самые консервативные застройщики. «Некоторые покупатели коттеджей в поселке Величъ предпочитают пользоваться заемными средствами, а не извлекать деньги из собственного бизнеса», — говорит Петр Кирилловский.

Темпы развития ипотеки в Подмосковье дают все основания полагать, что в ближайшее время объем кредитов здесь превысит столичный уровень. Размер процента по кредиту на загородную недвижимость составляет 10-14% годовых. Проводя исследования рынка коттеджных поселков и таунхаусов, специалисты аналитического центра IRN.RU пришли к выводу: сегодня практически на всех продаваемых объектах предусмотрена ипотечная схема приобретения жилья. Это свидетельствует о том, что значительная часть самой дорогой загородной недвижимости может быть куплена в кредит еще на стадии строительства.

 

Английский хит

Аналитики рынка единогласно называют минувший год временем таунхаусов. Безусловно, в количественном выражении коттеджные поселки по-прежнему удерживают лидерство среди других форматов загородного жилья, но по темпам роста они почти втрое уступают таунхаусам. Специалисты IRN.RU подсчитали, что число сблокированных домов за прошедшие 12 месяцев выросло на 65,2%. Это свидетельствует о том, что девелоперы постарались подстроиться под запросы рынка, требующего экономичных предложений, и начали включать в состав своих » загородных комплексов наряду с традиционными домами и таунхаусы.

На своей исторической родине, в Великобритании, сблокированные дома считаются дешевым жильем для среднего класса. Подмосковные же аналоги вряд ли подходят под определение «эконом». Средняя стоимость квадратного метра в таунхаусе составляет $2 810. При средней площади в243,3 м2его конечная цена будет около $700 тыс. «На сегодняшний день таунхаусы пользуются высоким спросом у покупателей. В то же время большинство существующих на рынке предложений не соответствуют требованиям потенциальных владельцев таких домовладений: из-за высокой стоимости они относятся скорее к бизнес-, чем к эконом-классу», — высказывается Валерий Мищенко. — И все же сегодня это фактически единственная альтернатива недорогому загородному жилью».

Весной на загородном рынке появился своеобразный подвид таунхауса — лэйнхаус. По определению компании «Конти», которая вывела новинку, это «дом в переулке», сочетающий в себе достоинства загородной жизни с комфортом престижной городской квартиры. Визуально он выглядит как ансамбль из нескольких примыкающих друг к другу жилых секций с фасадами, стилизованными под европейскую низкоэтажную застройку. «Появление нового формата недвижимости связано в первую очередь с дефицитом земель в радиусе20 кмот столицы. Иначе говоря, лэйнхаусы — это попытка построить коттедж на маленьком участке земли в престижном пригороде, — поясняет Петр Кирилловский. — Пока в Подмосковье строится только один официальный поселок лэйнхаусов — Ильинка (Ильинское шоссе). Стоимость секции — около $1 млн. Компания «Конти» позиционирует себя как первопроходца в новом сегменте, но на самом деле на рынке уже существуют аналогичные примеры. В частности, поселок Давиль, который частично копирует одноименный приморский городок с его колоритом местечковой Франции конца XIX века».

 

 

Комментарии запрещены.