Сегодня таунхаусы - самый быстроразвивающийся тип загородного жилья, который продемонстрировал в прошлом году одни из наиболее высоких показателей по продажам. В 2007 году количество строящихся поселков таунхаусов выросло на 65,2%, составив 76 объектов. Очевидно, что рынок таунхаусов становится полноценным самостоятельным сегментом, а не дополнением к рынку коттеджных поселков.
Альтернатива квартире
До 2006 года количество таунхаусов на рынке было относительно невелико. Потенциальные покупатели, привыкшие к городским квартирам, настороженно относились к сблокированным домам для постоянного проживания, поскольку это был достаточно непривычный для нашего рынка товар. Однако постепенно ситуация изменилась. Интерес покупателей к таунхаусам заметно вырос, многие предпочитают жить за городом, но не хотят терять ощущение московской квартиры, - комментирует Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills. - Этот формат недвижимости главным образом рассчитан на людей, любящих комфорт, чистый воздух и не готовых обременять себя землей, которую нужно возделывать.
О востребованности таунхаусов свидетельствует и увеличение количества компаний, занимающихся их строительством. По данным аналитического центра, в 2007 году число застройщиков и риелторов, работающих в сегменте таунхаусов, выросло на 48,3 % и составило 86 компаний. Причины тому - популярность данного типа загородной недвижимости и увеличение стоимости земли (при возведении таунхаусов максимально используется площадь застройки). Таунхаусы возводят на земельных участках, где нельзя соорудить многоэтажное жилье или нерентабельно строить дорогой коттеджный поселок. Многие инвесторы в этом году решили отдать часть земли под застройку таунхаусами, - подтверждает Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. - Они стремятся быть конкурентоспособными во всех сегментах рынка загородной недвижимости, от эконом- до элит-класса. Ведь спрос в экономсегменте большой, а предложений мало. Как считает Владислав Курносов, генеральный директор по продажам компании Интера Инвест Строй, современные поселки должны быть комплексными, то есть сочетающими в себе коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома, а также развитую инфраструктуру.
В настоящее время на рынке загородной недвижимости представлены два формата поселков - состоящие только из таунхаусов и проекты смешанной застройки, в которых присутствуют как таунхаусы, так и коттеджи. По данным компании Vesco Group, на долю первых поселков приходится всего 7~10% рынка, тогда как поселки смешанной застройки занимают порядка 12-15% рынка загородной недвижимости. Эксперты единодушны: перспективы у таунхаусов самые радужные. В Москве с каждым днем все теснее, в то время как область становится привлекательнее (за счет развития инфраструктуры, более благоприятной экологии по сравнению с мегаполисом) и выгоднее по экономическим соображениям. Что же представляет собой этот формат недвижимости?
Если же таунхаусы представлены в крупном поселке со смешанной застройкой, где играют вторичную роль, то они возводятся на участках, не подходящих для строительства коттеджей, и выполняют функцию шумоизоляционного и визуального щита. Их размещают так, чтобы они примыкали к общественным зонам, закрывали собой неэстетичный вид на неорганизованную застройку или стояли на участках, где недостаточно земли под строительство коттеджей. Коттеджи возводят в более дорогих местах с хорошими видовыми характеристиками. А вот таунхаусы не сооружают рядом с лесом, водоемом и тем более в лесу. Но иногда таунхаусы появляются там, где есть какой-то объект притяжения, - говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ. - Отсутствие участка рядом с домом может быть компенсировано роскошным гольф-полем или яхт-клубом. Сюда можно приезжать на выходные именно с целью посещения развлекательного объекта. Как пример можно привести поселок Величъ, в котором построено три таунхауса по две секции в каждом. Их возвели только благодаря тому, что в поселке существует грандиозный спортивно-развлекательный комплекс Величь Country Club с бассейном, спортивным залом, спа, рестораном, боулингом. Мы решили не продавать эти объекты, а внести их в гостиничный фонд поселка и сдавать в аренду на летнее время.
Домик в деревне
Изначально предполагалось, что таунхаус должен находиться в пределах города или вблизи него. Сегодня непосредственно на территории Москвы расположено восемь поселков с таунхау-сами, в том числе Палаты Муравьевых на Остоженке, Три тополя на Плющихе, Сетунь на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц, ЖК Silver Place в Серебряном Бору, ЖК Остров фантазии в Крылатском. В этих элитных комплексах помимо роскошной обстановки есть зимние сады, собственный лифт, подземная парковка, эксплуатируемая кровля, к тому же построены они из дорогостоящих экологически чистых материалов. Однако для новых таунхаусов в столице места нет. В Москве не хватает площадок для возведения обычного многоэтажного жилья, а про малоэтажное строительство и говорить не приходится, - констатирует Александр Короткий, директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital. - К тому же это экономически не оправдано: земля в столице дорогая и при строительстве таунхаусов ее цена будет суммироваться в продажную стоимость объекта. Соответственно стоимость таунхаусов в Москве превысит все разумные пределы.
На рынке представлен ряд поселков, которые относятся к Москве, но располагаются в спальных районах за МКАД, например Северная Слобода (Дмитровское шоссе, 2 км), Куркино (Ленинградское шоссе, 5 км), Потапово в Южном Бутово (Калужское шоссе, 5 км), Рождествено в Митино (Пятницкое шоссе, 3 км). Эти поселки рассчитаны на средний класс. Из-за удаленности от метро, пока не развитой инфраструктуры, некоторой пустоты пейзажа и относительно низкой стоимости поселки, активно строящиеся в спальных районах столицы, считаются наиболее доступными на рынке таунхаусов. Существенный недостаток таких проектов - жители поселков вынуждены простаивать в пробках при выезде в город. Но хорошая экологическая обстановка, а также развитая инфраструктура сглаживают эти неудобства.
И все-таки большинство таунхаусов (более 55 поселков) сосредоточены в Подмосковье. Этот формат загородной недвижимости развивается на наиболее востребованных направлениях: по Новорижскому, Калужскому, Дмитровскому, Ленинградскому, Ярославскому, Горьковскому, Носовихинскому и Рязанскому шоссе.
Поселков, состоящих только из таунхаусов, немного. Например, поселок Новоархангельское (Новорижское шоссе, 7 км), расположенный в окружении соснового бора и ольхового леса. Здесь представлены четыре композиционные группы таунхаусов с домами шести архитектурных типов (всего 15 строений со 118 домами площадью от 197 до 313 кв. м). В центральной части комплекса расположено четыре п-образных таунхау-са, образующих внутренний дворик. Живописные ансамбли коттеджей находятся на северо-востоке и юго-западе поселка. Змейка из 14 домов органично вписывается в природный ландшафт. Еще одна интересная группа - крестообразные коттеджи с аттиковым этажом, благодаря которому в доме круглый год светло и солнечно. Поселок Барвиха Village (в 10 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Подушкинскому шоссе) включает в себя 100 блокированных жилых домов площадью от 353 до 444 кв. м, с придомовыми наделами от 2,3 до 6,8 соток. На участке площадью около шести гектаров спроектированы многофункциональный комплекс с подземным паркингом, офисными помещениями и квартирами, а также детские и спортивные площадки. На территории жилого комплекса Ивакино-Покровское (в 11 км от МКАД по Ленинградскому направлению) разместятся 278 таунхаусов пяти типов, различающихся по площади дома и участка. Инфраструктура комплекса включает детский сад, супермаркет, центр бытового обслуживания. Ближайшие школы находятся в 3- 4 км, в городе Химки. По соседству расположен спорткомплекс Олимпиец с бассейном, разнообразными оздоровительными и досуговыми службами, рестораном.
Девелоперы отдают предпочтение поселкам смешанного типа, когда наряду с коттеджами часть территории занимают таунхаусы. Помимо большей окупаемости проекта застройщикам удается охватить максимальное число покупателей. В качестве примера удачного поселка можно привести комплекс 7 Миля (в 12 км по Новорижскому шоссе), который включает 71 коттедж площадью от 270 до 1 000 кв. м и 70 таунхаусов площадью от 162 до 327 кв. м. Отличительной чертой таунхаусов стала эксплуатируемая кровля площадью 80-100 кв. м, которую покупатели могут использовать по своему усмотрению. Еще одной гордостью поселка является развитая инфраструктура, в которую входят центр общественного назначения с аптекой, медпунктом, химчисткой, хозяйственными магазинами, предприятиями фастфуда и прочим, спортивно-оздоровительный клуб и торго-во-развлекательный комплекс площадью более 25 тыс. кв. м.
Из тех поселков, что расположены на значительном удалении от МКАД, эксперты выделяют Карповы Вары (Новорижское шоссе, 42 км). Поселок состоит из 70 комфортабельных коттеджей площадью 245 кв. м на участках от 11 до 20 соток и 20 таунхаусов площадью 195 кв. м на участках от 6 до 8 соток. Этот клубный поселок находится в пойме реки Истры. Кроме того, на его территории расположено озеро с обустроенной территорией для отдыха, лодочной станцией и рестораном. Поселок Киселево (Новорижское шоссе, 38 км) тоже смешанной застройки: в нем запланированы коттеджи площадью от 224 до 585 кв. м и таунхаусы площадью от 130 до 191 кв. м. Из плюсов поселка эксперты отмечают транспортную доступность, развитую инфраструктуру, богатые общественные зоны (ранчо с конюшней, летними беседками, пляжем, прудами для рыбалки и мини-зоопарком).
Модный формат
Чтобы привлечь внимание покупателей, застройщики стали выводить на рынок различные вариации домовладений, так или иначе напоминающие таунхаусы - лейнхаусы, артхаусы, дуплексы, вилетты и пр. Возникают новые форматы загородной недвижимости, но скорее это расширение диапазона рынка, а не его ассортимента, - считает Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании Масштаб. - Причем расширение носит не качественный, а больше декоративный характер. В зависимости от конфигурации таунхаусы стали называться лейнхаусами, дуплексами и т.п.. Подобные типы жилья являются просто разновидностью таунхаусов, отличающихся от них по некоторым конструктивным параметрам, - поясняет Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости Метрополис. - Появление нового формата - скорее маркетинговый ход, чем действительно вывод на рынок нового вида домовладения. На мой взгляд, это пиар-акция девелоперов, не желающих, чтобы их поселки ассоциировались с жильем экономкласса, к которому принято относить таунхаусы. Кроме того, новый тип недвижимости - это конкурентное преимущество.
Так или иначе, застройщики выделяют некоторые особенности новых форматов жилья. Лейнхаус - это таунхаус, который имеет индивидуально оформленный фасад, где количество вариантов декора каждой секции не ограничено (лейнхаусы представлены, например, в поселках Ильинка по Ильинскому шоссе и Ивакино-Покровское по Ленинградскому). Дуплекс - это таунхаус, состоящий из двух коттеджей, которые объединены общей стеной или гаражами (поселок Светлогорье по Новорижскому шоссе, поселок Папушево по Рублево-Успенскому). Для дуплекса характерна значительная площадь дома, а также наличие полноценного земельного участка. Артхаус - это коттедж с дополнительными архитектурными элементами (поселок АртЭко на Новой Риге). Главный тезис, который пропагандируют застройщики, - артхаус связан со сферой искусства. Но в чем именно будет заключаться его оригинальность - пока не известно, - комментирует Петр Кирилловский.
Вилетты по площади больше традиционных таунхаусов, размер придомового участка составляет от 4 до 10 соток. Вилетты отличаются продуманной внутренней планировкой, наличием мансарды, больших террасы и веранды. Натуральные материалы (глиняная черепица, керамический облицовочный кирпич, натуральное дерево) воссоздают колорит традиционных итальянских домов. Вилетты заявлены, например, в поселке Маленькая Италия по Новорижскому шоссе. Еще одна новинка - кластеры. Это таунхаусы, выстроенные вокруг какого-либо общественного объекта (дворика, бассейна, детской площадки), - рассказывает Анастасия Кротова. - Фасады всех зданий обращены к единой общественной зоне, в то время как тыл с небольшим двором и въездом в гараж или парковкой выполняет роль служебной территории. Кластеры есть в поселке Папушево на Рублево-Успенском шоссе, жители таунхаусов смогут пользоваться общим двором, где расположатся бассейн, прогулочные и рекреационные зоны.
За и против
Главное преимущество таунхаусов - за меньшие деньги покупатель получает загородный дом с участком земли. Другое преимущество - экономичность по сравнению с отдельными домами. Квадратный метр площади в таунхаусе стоит значительно меньше, чем в отдельном коттедже, существенно уменьшаются расходы на эксплуатацию, затраты на обслуживание большого земельного участка. В зависимости от площади таунхауса и придомовой территории, а также от набора услуг стоимость обслуживания может составлять $ 100-500 в месяц (без коммунальных платежей). Если сравнивать с квартирой, то в таунхаусе покупатель имеет возможность сделать любую планировку (большинство коттеджей продаются со свободной планировкой), - отмечает Анастасия Кротова. - В то время как для перепланировки квартиры необходимо пройти несколько комиссий, получить большое количество разрешительной документации даже для того, чтобы соединить туалет с ванной. Еще одно достоинство таунхаусов - близость к столице, что особенно важно для людей семейных, связанных с городской инфраструктурой тысячами нитей.
Для застройщиков поселки таунхаусов тоже выгодны. Земля - ключевой ресурс на загородном рынке, а строительство сблокированных домов позволяет этот ресурс весьма рационально использовать. Поселки таунхаусов отличает более плотная (в среднем на 30%) по сравнению с коттеджами застройка земельного участка. Экономия достигается за счет меньшей площади, разводки коммуникаций, меньшего объема выделяемого на дом электричества и количества материалов (стены в таунхаусах общие). Застройщик экономит и на сетке дорог: в поселке таунхаусов она менее разветвленная, чем в коттеджном поселке с тем же количеством домов. Также при строительстве сблокированных домов обычно используются более дешевые материалы, чем при возведении коттеджей. По оценке экспертов себестоимость строительства таунхаусов на 20% ниже, чем коттеджа.
До недавнего времени об архитектурных достоинствах большинства таунхаусов не приходилось и говорить. Немногие из них отличались изысканностью и разнообразием. Упрощение внешнего облика привело к удешевлению домов. Общий же стиль поселка часто напоминал жилую массовую городскую застройку.
Сейчас все изменилось. При разработке таунхаусов архитекторы все чаще отказываются от аскетичных фасадов и стараются качественно проработать проекты, - подчеркивает Александр Короткий. Когда этот рынок только становился, во многих поселках таунхаусы представляли собой простые коробки без намека на стиль, продуманное архитектурное решение. И только недавно стали появляться поселки, которые действительно имеют высокую степень проработки как с точки зрения архитектуры, так и качества строительства, - подтверждает Олег Птушкин, начальник отдела продаж холдинга МДК-групп. - Пример тому последние серии таунхаусов в Куркино.
Что касается недостатков, то основной из них - не очень большой земельный участок, предоставляемый владельцу таунхауса. Чаще всего это скромный палисадник. Конечно, на миниатюрном земельном наделе не удастся проявить аграрные способности или устроить хороший бассейн, но для установки барбекю или шезлонга и беседки он вполне подойдет. Если представить себя на месте жителя таунхауса, то моментально понимаешь, что один из самых острых вопросов - сосуществование с соседями, - замечает Петр Кирилловский. - Он, конечно, не настолько актуален, как в коммуналке или тонкостенной хрущевке. Но когда на твоих пяти метрах стоит маленькое барбекю, а через три метра соседское барбекю, то понимаешь, что с соседями придется видеться часто и желательно находиться с ними в добрых, дружеских отношениях. В этом и состоит одно из ключевых отличий от полноценного загородного дома.
Другой недостаток, который также может оказаться принципиальным для многих покупателей, качество строительства. Таунхаусы в России - это все еще экономкласс. Покупатели, готовые заплатить за дом несколько миллионов долларов, предпочтут поискать недвижимость в коттеджном поселке, а не жить в таунхаусе, - комментирует Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент. А застройщик часто экономит на всем, чтобы вписаться в ценовые рамки. При строительстве сблокированных домов обычно используются пенобетонные или газосиликатные тонкие стены, которые сближают с соседями, дешевый утеплитель, бюджетное, ненадежное кровельное покрытие. Покупатель, к сожалению, лишен права выбора материалов для строительства и отделки своего дома. К недостаткам можно отнести и неудобную планировку дома, когда общая площадь в 130 кв. м разбивается между тремя-четырьмя уровнями, - говорит Георгий Кузин, исполнительный директор компании РДР-Холдинг. - В результате получается узкое пространство этажей, значительную площадь занимает лестница, высота потолков достигает всего 2,40 м.
Эксперты отмечают еще одну проблему российского рынка таунхаусов - удаленность от города. Пять лет назад сблокированные коттеджи располагались на расстоянии до 5 км от МКАД, а сейчас некоторые поселки находятся за пределами 20-километровой зоны (например Зеленый Мыс). Если в западных странах таунхаусы, как правило, строятся на небольшом удалении от города и являются альтернативой городской квартире, то в Подмосковье, на близком расстоянии от Москвы располагаются в основном коттеджи уровня бизнес и элит, недоступные для среднего класса, - замечает Геннадий Теряев, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. - Соответственно транспортная удаленность таунхаусов нижнего ценового сегмента не позволяет использовать их для постоянного проживания, что вкупе с высокими относительно квартиры эксплуатационными расходами лишает смысла покупку таунхауса как альтернативы городскому жилью. Поэтому средний класс предпочитает приобретать квартиры в черте города, а состоятельные люди - отдельные коттеджи.
Очевидное невероятное
Возможность разделения таунхаусов на классы вопрос спорный. В странах, где таунхаус является традиционным типом жилья (в Англии, Германии, США, Канаде), он относится к сегменту дешевой недвижимости. Но российские реалии вывели сблокированные дома на более высокий уровень, поэтому в Подмосковье можно встретить таунхаусы в поселках бизнес- и даже элиткласса. Владислав Курносов относит сблокированные дома к бизнес-классу, поскольку таунхаус - это не просто загородная квартира. Таунхаусы в поселке Павловы Озера разрабатывались не как типовая массовая застройка, а как полноценные загородные дома. Удобная практичная планировка подойдет для любой семьи, метражи жилых комнат и санузлов соответствуют современному коттеджу, во всех таунхаусах предусмотрен дымоход, чтобы можно было сделать камин на каждом этаже. При строительстве применялась та же технология, что и при возведении коттеджей - монолитный каркас и кирпич. Благодаря транспортной схеме, позволяющей использовать личный и общественный транспорт, богатой инфраструктуре поселка и района проект Павловы Озера можно считать приемлемой альтернативой городской квартире как по удобству использования, так и по ценовому критерию.
Как отмечает Александр Короткий, за последний год на рынке появились таунхаусы премиум-класса. На их долю приходится около 1/5 от общего предложения. Бюджетная сегментация спроса свидетельствует о повышенной востребованности коттеджей и таунхаусов стоимостью до $ 3 млн (около 87 % спроса), - комментирует Нина Резниченко. - На долю объектов, стоимость которых превышает $3 млн, приходится примерно 13% фактического спроса - в 2007 году количество подобных сделок возросло в 2,5 раза. Усредненный бюджет покупки таунхауса на загородном рынке в 2007 году составил около $1,2 млн.
Элитные таунхаусы подразумевают престижное направление, минимальную удаленность от МКАД, большую площадь дома и участка, индивидуальную планировку Ценовыми лидерами по-прежнему являются Рублево-Успенское, Ильинское, Новорижское и Калужское направления. К примеру, поселок Новое Лапино на Рублево-Успенском шоссе предлагает люксхаусы площадью до 1 000 кв. м с участком до 12 соток по цене до $ 4 млн. Таунхаус в Барвиха Club площадью 350 кв. м на той же Рублевке стоит $ 2,6 млн. В поселке Ангелово на Пятницком шоссе цена таунхауса составляет до $2,7 млн. Наиболее дешевые сблокированные дома расположены на восточном и юго-восточном направлениях.
Эксперты признают: сегодня таунхаус по цене сопоставим с трехкомнатной квартирой в доме бизнес-класса в Москве либо с небольшим коттеджем на участке по менее престижному направлению Подмосковья. С развитием рынка таунхаусы перестают быть доступным жильем. Уже сейчас достаточно трудно найти таунхаус за $ 300 000, - подтверждает Мария Литинецкая.
В Подмосковье наблюдается разница цен между эконом- и бизнес-классом более чем в пять раз. Например, в поселке таунхаусов Эдем цена 1 кв. м в готовом домовладении составляет от $ 1 300, тогда как в элитном поселке LaneHouse (строительство еще не начато) цены стартуют от $4 500 за кв. м. По словам Татьяны Шелягиной, финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, цена квадратного метра таунхауса может превышать стоимость квадратного метра сходного по характеристикам коттеджа. Причина тому дефицит небольших (до 200 кв. м) объектов на загородном рынке, а также преимущество местоположения конкретного поселка.
По данным экспертов, предложения в ценовой категории от $250 до 500 тыс. составляют примерно треть рынка. Однако дешевые таунхаусы расположены более чем в 20 км от Москвы, что нарушает основную идею этого типа жилья - близость к городу. Соответственно они пользуются меньшим спросом. Впрочем, в поселках смешанного типа, где в центре расположены коттеджи класса элит, а по краям таунхаусы, спрос на недвижимость этого типа достаточно велик, ведь приобретя дома за меньшую цену, жители смогут пользоваться той же инфраструктурой, что и их более богатые соседи, - поясняет Жанна Потапкина. Доступных для представителей среднего класса объектов в близких к Москве районах с развитой инфраструктурой крайне мало из-за высокой стоимости земли в этом радиусе. Земля вблизи Москвы дорожает и будет дорожать: ведь ее количество ограничено, это, по сути, эксклюзивный продукт. Поэтому не стоит рассчитывать, что когда-то за МКАД появятся дешевые таунхаусы, - уверена Жанна Потапкина. Спрос намного превышает предложение, и сблокированные дома, соответствующие перечисленным выше характеристикам, продаются достаточно быстро. Как полагают специалисты, вскоре таунхаус уйдет из категории экономкласса и займет среди объектов загородной недвижимости отдельную нишу со своими ценовыми и качественными характеристиками.
Означает ли это, что таунхаусы выгодно приобретать в инвестиционных целях? По мнению некоторых экспертов, жилье данного типа наименее ликвидно: застройщики в большинстве случаев пытаются завысить класс недвижимости, включая дополнительные инфраструктурные опции, чтобы отбить высокую стоимость земли. Прогноз динамики цен в данном сегменте крайне затруднителен. Рынок коттеджных поселков все-таки более предсказуем. По этим причинам приобретение таунхауса в инвестиционных целях сопряжено с дополнительным риском, и такие покупки носят единичный характер. Вместе с тем, большинство специалистов полагают, что сблокированный коттедж - весьма перспективное капиталовложение. Особенно выгодно инвестирование на ранних стадиях строительства таунхауса. Здесь действует такая же схема, как при покупке квартир в домах-новостройках. При вложениях на этапе строительства и продаже объекта после оформления в собственность разница составляет примерно 20-25 % плюс рост цены на уровне инфляции. Подмосковные таунхаусы
Сегодня таунхаусы - самый быстроразвивающийся тип загородного жилья, который продемонстрировал в прошлом году одни из наиболее высоких показателей по продажам. В 2007 году количество строящихся поселков таунхаусов выросло на 65,2%, составив 76 объектов. Очевидно, что рынок таунхаусов становится полноценным самостоятельным сегментом, а не дополнением к рынку коттеджных поселков.
Альтернатива квартире
До 2006 года количество таунхаусов на рынке было относительно невелико. Потенциальные покупатели, привыкшие к городским квартирам, настороженно относились к сблокированным домам для постоянного проживания, поскольку это был достаточно непривычный для нашего рынка товар. Однако постепенно ситуация изменилась. Интерес покупателей к таунхаусам заметно вырос, многие предпочитают жить за городом, но не хотят терять ощущение московской квартиры, - комментирует Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills. - Этот формат недвижимости главным образом рассчитан на людей, любящих комфорт, чистый воздух и не готовых обременять себя землей, которую нужно возделывать.
О востребованности таунхаусов свидетельствует и увеличение количества компаний, занимающихся их строительством. По данным аналитического центра, в 2007 году число застройщиков и риелторов, работающих в сегменте таунхаусов, выросло на 48,3 % и составило 86 компаний. Причины тому - популярность данного типа загородной недвижимости и увеличение стоимости земли (при возведении таунхаусов максимально используется площадь застройки). Таунхаусы возводят на земельных участках, где нельзя соорудить многоэтажное жилье или нерентабельно строить дорогой коттеджный поселок. Многие инвесторы в этом году решили отдать часть земли под застройку таунхаусами, - подтверждает Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. - Они стремятся быть конкурентоспособными во всех сегментах рынка загородной недвижимости, от эконом- до элит-класса. Ведь спрос в экономсегменте большой, а предложений мало. Как считает Владислав Курносов, генеральный директор по продажам компании Интера Инвест Строй, современные поселки должны быть комплексными, то есть сочетающими в себе коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома, а также развитую инфраструктуру.
В настоящее время на рынке загородной недвижимости представлены два формата поселков - состоящие только из таунхаусов и проекты смешанной застройки, в которых присутствуют как таунхаусы, так и коттеджи. По данным компании Vesco Group, на долю первых поселков приходится всего 7~10% рынка, тогда как поселки смешанной застройки занимают порядка 12-15% рынка загородной недвижимости. Эксперты единодушны: перспективы у таунхаусов самые радужные. В Москве с каждым днем все теснее, в то время как область становится привлекательнее (за счет развития инфраструктуры, более благоприятной экологии по сравнению с мегаполисом) и выгоднее по экономическим соображениям. Что же представляет собой этот формат недвижимости?
Если же таунхаусы представлены в крупном поселке со смешанной застройкой, где играют вторичную роль, то они возводятся на участках, не подходящих для строительства коттеджей, и выполняют функцию шумоизоляционного и визуального щита. Их размещают так, чтобы они примыкали к общественным зонам, закрывали собой неэстетичный вид на неорганизованную застройку или стояли на участках, где недостаточно земли под строительство коттеджей. Коттеджи возводят в более дорогих местах с хорошими видовыми характеристиками. А вот таунхаусы не сооружают рядом с лесом, водоемом и тем более в лесу. Но иногда таунхаусы появляются там, где есть какой-то объект притяжения, - говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ. - Отсутствие участка рядом с домом может быть компенсировано роскошным гольф-полем или яхт-клубом. Сюда можно приезжать на выходные именно с целью посещения развлекательного объекта. Как пример можно привести поселок Величъ, в котором построено три таунхауса по две секции в каждом. Их возвели только благодаря тому, что в поселке существует грандиозный спортивно-развлекательный комплекс Величь Country Club с бассейном, спортивным залом, спа, рестораном, боулингом. Мы решили не продавать эти объекты, а внести их в гостиничный фонд поселка и сдавать в аренду на летнее время.
Домик в деревне
Изначально предполагалось, что таунхаус должен находиться в пределах города или вблизи него. Сегодня непосредственно на территории Москвы расположено восемь поселков с таунхау-сами, в том числе Палаты Муравьевых на Остоженке, Три тополя на Плющихе, Сетунь на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц, ЖК Silver Place в Серебряном Бору, ЖК Остров фантазии в Крылатском. В этих элитных комплексах помимо роскошной обстановки есть зимние сады, собственный лифт, подземная парковка, эксплуатируемая кровля, к тому же построены они из дорогостоящих экологически чистых материалов. Однако для новых таунхаусов в столице места нет. В Москве не хватает площадок для возведения обычного многоэтажного жилья, а про малоэтажное строительство и говорить не приходится, - констатирует Александр Короткий, директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital. - К тому же это экономически не оправдано: земля в столице дорогая и при строительстве таунхаусов ее цена будет суммироваться в продажную стоимость объекта. Соответственно стоимость таунхаусов в Москве превысит все разумные пределы.
На рынке представлен ряд поселков, которые относятся к Москве, но располагаются в спальных районах за МКАД, например Северная Слобода (Дмитровское шоссе, 2 км), Куркино (Ленинградское шоссе, 5 км), Потапово в Южном Бутово (Калужское шоссе, 5 км), Рождествено в Митино (Пятницкое шоссе, 3 км). Эти поселки рассчитаны на средний класс. Из-за удаленности от метро, пока не развитой инфраструктуры, некоторой пустоты пейзажа и относительно низкой стоимости поселки, активно строящиеся в спальных районах столицы, считаются наиболее доступными на рынке таунхаусов. Существенный недостаток таких проектов - жители поселков вынуждены простаивать в пробках при выезде в город. Но хорошая экологическая обстановка, а также развитая инфраструктура сглаживают эти неудобства.
И все-таки большинство таунхаусов (более 55 поселков) сосредоточены в Подмосковье. Этот формат загородной недвижимости развивается на наиболее востребованных направлениях: по Новорижскому, Калужскому, Дмитровскому, Ленинградскому, Ярославскому, Горьковскому, Носовихинскому и Рязанскому шоссе.
Поселков, состоящих только из таунхаусов, немного. Например, поселок Новоархангельское (Новорижское шоссе, 7 км), расположенный в окружении соснового бора и ольхового леса. Здесь представлены четыре композиционные группы таунхаусов с домами шести архитектурных типов (всего 15 строений со 118 домами площадью от 197 до 313 кв. м). В центральной части комплекса расположено четыре п-образных таунхау-са, образующих внутренний дворик. Живописные ансамбли коттеджей находятся на северо-востоке и юго-западе поселка. Змейка из 14 домов органично вписывается в природный ландшафт. Еще одна интересная группа - крестообразные коттеджи с аттиковым этажом, благодаря которому в доме круглый год светло и солнечно. Поселок Барвиха Village (в 10 км от МКАД по Рублево-Успенскому и Подушкинскому шоссе) включает в себя 100 блокированных жилых домов площадью от 353 до 444 кв. м, с придомовыми наделами от 2,3 до 6,8 соток. На участке площадью около шести гектаров спроектированы многофункциональный комплекс с подземным паркингом, офисными помещениями и квартирами, а также детские и спортивные площадки. На территории жилого комплекса Ивакино-Покровское (в 11 км от МКАД по Ленинградскому направлению) разместятся 278 таунхаусов пяти типов, различающихся по площади дома и участка. Инфраструктура комплекса включает детский сад, супермаркет, центр бытового обслуживания. Ближайшие школы находятся в 3- 4 км, в городе Химки. По соседству расположен спорткомплекс Олимпиец с бассейном, разнообразными оздоровительными и досуговыми службами, рестораном.
Девелоперы отдают предпочтение поселкам смешанного типа, когда наряду с коттеджами часть территории занимают таунхаусы. Помимо большей окупаемости проекта застройщикам удается охватить максимальное число покупателей. В качестве примера удачного поселка можно привести комплекс 7 Миля (в 12 км по Новорижскому шоссе), который включает 71 коттедж площадью от 270 до 1 000 кв. м и 70 таунхаусов площадью от 162 до 327 кв. м. Отличительной чертой таунхаусов стала эксплуатируемая кровля площадью 80-100 кв. м, которую покупатели могут использовать по своему усмотрению. Еще одной гордостью поселка является развитая инфраструктура, в которую входят центр общественного назначения с аптекой, медпунктом, химчисткой, хозяйственными магазинами, предприятиями фастфуда и прочим, спортивно-оздоровительный клуб и торго-во-развлекательный комплекс площадью более 25 тыс. кв. м.
Из тех поселков, что расположены на значительном удалении от МКАД, эксперты выделяют Карповы Вары (Новорижское шоссе, 42 км). Поселок состоит из 70 комфортабельных коттеджей площадью 245 кв. м на участках от 11 до 20 соток и 20 таунхаусов площадью 195 кв. м на участках от 6 до 8 соток. Этот клубный поселок находится в пойме реки Истры. Кроме того, на его территории расположено озеро с обустроенной территорией для отдыха, лодочной станцией и рестораном. Поселок Киселево (Новорижское шоссе, 38 км) тоже смешанной застройки: в нем запланированы коттеджи площадью от 224 до 585 кв. м и таунхаусы площадью от 130 до 191 кв. м. Из плюсов поселка эксперты отмечают транспортную доступность, развитую инфраструктуру, богатые общественные зоны (ранчо с конюшней, летними беседками, пляжем, прудами для рыбалки и мини-зоопарком).
Модный формат
Чтобы привлечь внимание покупателей, застройщики стали выводить на рынок различные вариации домовладений, так или иначе напоминающие таунхаусы - лейнхаусы, артхаусы, дуплексы, вилетты и пр. Возникают новые форматы загородной недвижимости, но скорее это расширение диапазона рынка, а не его ассортимента, - считает Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании Масштаб. - Причем расширение носит не качественный, а больше декоративный характер. В зависимости от конфигурации таунхаусы стали называться лейнхаусами, дуплексами и т.п.. Подобные типы жилья являются просто разновидностью таунхаусов, отличающихся от них по некоторым конструктивным параметрам, - поясняет Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости Метрополис. - Появление нового формата - скорее маркетинговый ход, чем действительно вывод на рынок нового вида домовладения. На мой взгляд, это пиар-акция девелоперов, не желающих, чтобы их поселки ассоциировались с жильем экономкласса, к которому принято относить таунхаусы. Кроме того, новый тип недвижимости - это конкурентное преимущество.
Так или иначе, застройщики выделяют некоторые особенности новых форматов жилья. Лейнхаус - это таунхаус, который имеет индивидуально оформленный фасад, где количество вариантов декора каждой секции не ограничено (лейнхаусы представлены, например, в поселках Ильинка по Ильинскому шоссе и Ивакино-Покровское по Ленинградскому). Дуплекс - это таунхаус, состоящий из двух коттеджей, которые объединены общей стеной или гаражами (поселок Светлогорье по Новорижскому шоссе, поселок Папушево по Рублево-Успенскому). Для дуплекса характерна значительная площадь дома, а также наличие полноценного земельного участка. Артхаус - это коттедж с дополнительными архитектурными элементами (поселок АртЭко на Новой Риге). Главный тезис, который пропагандируют застройщики, - артхаус связан со сферой искусства. Но в чем именно будет заключаться его оригинальность - пока не известно, - комментирует Петр Кирилловский.
Вилетты по площади больше традиционных таунхаусов, размер придомового участка составляет от 4 до 10 соток. Вилетты отличаются продуманной внутренней планировкой, наличием мансарды, больших террасы и веранды. Натуральные материалы (глиняная черепица, керамический облицовочный кирпич, натуральное дерево) воссоздают колорит традиционных итальянских домов. Вилетты заявлены, например, в поселке Маленькая Италия по Новорижскому шоссе. Еще одна новинка - кластеры. Это таунхаусы, выстроенные вокруг какого-либо общественного объекта (дворика, бассейна, детской площадки), - рассказывает Анастасия Кротова. - Фасады всех зданий обращены к единой общественной зоне, в то время как тыл с небольшим двором и въездом в гараж или парковкой выполняет роль служебной территории. Кластеры есть в поселке Папушево на Рублево-Успенском шоссе, жители таунхаусов смогут пользоваться общим двором, где расположатся бассейн, прогулочные и рекреационные зоны.
За и против
Главное преимущество таунхаусов - за меньшие деньги покупатель получает загородный дом с участком земли. Другое преимущество - экономичность по сравнению с отдельными домами. Квадратный метр площади в таунхаусе стоит значительно меньше, чем в отдельном коттедже, существенно уменьшаются расходы на эксплуатацию, затраты на обслуживание большого земельного участка. В зависимости от площади таунхауса и придомовой территории, а также от набора услуг стоимость обслуживания может составлять $ 100-500 в месяц (без коммунальных платежей). Если сравнивать с квартирой, то в таунхаусе покупатель имеет возможность сделать любую планировку (большинство коттеджей продаются со свободной планировкой), - отмечает Анастасия Кротова. - В то время как для перепланировки квартиры необходимо пройти несколько комиссий, получить большое количество разрешительной документации даже для того, чтобы соединить туалет с ванной. Еще одно достоинство таунхаусов - близость к столице, что особенно важно для людей семейных, связанных с городской инфраструктурой тысячами нитей.
Для застройщиков поселки таунхаусов тоже выгодны. Земля - ключевой ресурс на загородном рынке, а строительство сблокированных домов позволяет этот ресурс весьма рационально использовать. Поселки таунхаусов отличает более плотная (в среднем на 30%) по сравнению с коттеджами застройка земельного участка. Экономия достигается за счет меньшей площади, разводки коммуникаций, меньшего объема выделяемого на дом электричества и количества материалов (стены в таунхаусах общие). Застройщик экономит и на сетке дорог: в поселке таунхаусов она менее разветвленная, чем в коттеджном поселке с тем же количеством домов. Также при строительстве сблокированных домов обычно используются более дешевые материалы, чем при возведении коттеджей. По оценке экспертов себестоимость строительства таунхаусов на 20% ниже, чем коттеджа.
До недавнего времени об архитектурных достоинствах большинства таунхаусов не приходилось и говорить. Немногие из них отличались изысканностью и разнообразием. Упрощение внешнего облика привело к удешевлению домов. Общий же стиль поселка часто напоминал жилую массовую городскую застройку.
Сейчас все изменилось. При разработке таунхаусов архитекторы все чаще отказываются от аскетичных фасадов и стараются качественно проработать проекты, - подчеркивает Александр Короткий. Когда этот рынок только становился, во многих поселках таунхаусы представляли собой простые коробки без намека на стиль, продуманное архитектурное решение. И только недавно стали появляться поселки, которые действительно имеют высокую степень проработки как с точки зрения архитектуры, так и качества строительства, - подтверждает Олег Птушкин, начальник отдела продаж холдинга МДК-групп. - Пример тому последние серии таунхаусов в Куркино.
Что касается недостатков, то основной из них - не очень большой земельный участок, предоставляемый владельцу таунхауса. Чаще всего это скромный палисадник. Конечно, на миниатюрном земельном наделе не удастся проявить аграрные способности или устроить хороший бассейн, но для установки барбекю или шезлонга и беседки он вполне подойдет. Если представить себя на месте жителя таунхауса, то моментально понимаешь, что один из самых острых вопросов - сосуществование с соседями, - замечает Петр Кирилловский. - Он, конечно, не настолько актуален, как в коммуналке или тонкостенной хрущевке. Но когда на твоих пяти метрах стоит маленькое барбекю, а через три метра соседское барбекю, то понимаешь, что с соседями придется видеться часто и желательно находиться с ними в добрых, дружеских отношениях. В этом и состоит одно из ключевых отличий от полноценного загородного дома.
Другой недостаток, который также может оказаться принципиальным для многих покупателей, качество строительства. Таунхаусы в России - это все еще экономкласс. Покупатели, готовые заплатить за дом несколько миллионов долларов, предпочтут поискать недвижимость в коттеджном поселке, а не жить в таунхаусе, - комментирует Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент. А застройщик часто экономит на всем, чтобы вписаться в ценовые рамки. При строительстве сблокированных домов обычно используются пенобетонные или газосиликатные тонкие стены, которые сближают с соседями, дешевый утеплитель, бюджетное, ненадежное кровельное покрытие. Покупатель, к сожалению, лишен права выбора материалов для строительства и отделки своего дома. К недостаткам можно отнести и неудобную планировку дома, когда общая площадь в 130 кв. м разбивается между тремя-четырьмя уровнями, - говорит Георгий Кузин, исполнительный директор компании РДР-Холдинг. - В результате получается узкое пространство этажей, значительную площадь занимает лестница, высота потолков достигает всего 2,40 м.
Эксперты отмечают еще одну проблему российского рынка таунхаусов - удаленность от города. Пять лет назад сблокированные коттеджи располагались на расстоянии до 5 км от МКАД, а сейчас некоторые поселки находятся за пределами 20-километровой зоны (например Зеленый Мыс). Если в западных странах таунхаусы, как правило, строятся на небольшом удалении от города и являются альтернативой городской квартире, то в Подмосковье, на близком расстоянии от Москвы располагаются в основном коттеджи уровня бизнес и элит, недоступные для среднего класса, - замечает Геннадий Теряев, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. - Соответственно транспортная удаленность таунхаусов нижнего ценового сегмента не позволяет использовать их для постоянного проживания, что вкупе с высокими относительно квартиры эксплуатационными расходами лишает смысла покупку таунхауса как альтернативы городскому жилью. Поэтому средний класс предпочитает приобретать квартиры в черте города, а состоятельные люди - отдельные коттеджи.
Очевидное невероятное
Возможность разделения таунхаусов на классы вопрос спорный. В странах, где таунхаус является традиционным типом жилья (в Англии, Германии, США, Канаде), он относится к сегменту дешевой недвижимости. Но российские реалии вывели сблокированные дома на более высокий уровень, поэтому в Подмосковье можно встретить таунхаусы в поселках бизнес- и даже элиткласса. Владислав Курносов относит сблокированные дома к бизнес-классу, поскольку таунхаус - это не просто загородная квартира. Таунхаусы в поселке Павловы Озера разрабатывались не как типовая массовая застройка, а как полноценные загородные дома. Удобная практичная планировка подойдет для любой семьи, метражи жилых комнат и санузлов соответствуют современному коттеджу, во всех таунхаусах предусмотрен дымоход, чтобы можно было сделать камин на каждом этаже. При строительстве применялась та же технология, что и при возведении коттеджей - монолитный каркас и кирпич. Благодаря транспортной схеме, позволяющей использовать личный и общественный транспорт, богатой инфраструктуре поселка и района проект Павловы Озера можно считать приемлемой альтернативой городской квартире как по удобству использования, так и по ценовому критерию.
Как отмечает Александр Короткий, за последний год на рынке появились таунхаусы премиум-класса. На их долю приходится около 1/5 от общего предложения. Бюджетная сегментация спроса свидетельствует о повышенной востребованности коттеджей и таунхаусов стоимостью до $ 3 млн (около 87 % спроса), - комментирует Нина Резниченко. - На долю объектов, стоимость которых превышает $3 млн, приходится примерно 13% фактического спроса - в 2007 году количество подобных сделок возросло в 2,5 раза. Усредненный бюджет покупки таунхауса на загородном рынке в 2007 году составил около $1,2 млн.
Элитные таунхаусы подразумевают престижное направление, минимальную удаленность от МКАД, большую площадь дома и участка, индивидуальную планировку Ценовыми лидерами по-прежнему являются Рублево-Успенское, Ильинское, Новорижское и Калужское направления. К примеру, поселок Новое Лапино на Рублево-Успенском шоссе предлагает люксхаусы площадью до 1 000 кв. м с участком до 12 соток по цене до $ 4 млн. Таунхаус в Барвиха Club площадью 350 кв. м на той же Рублевке стоит $ 2,6 млн. В поселке Ангелово на Пятницком шоссе цена таунхауса составляет до $2,7 млн. Наиболее дешевые сблокированные дома расположены на восточном и юго-восточном направлениях.
Эксперты признают: сегодня таунхаус по цене сопоставим с трехкомнатной квартирой в доме бизнес-класса в Москве либо с небольшим коттеджем на участке по менее престижному направлению Подмосковья. С развитием рынка таунхаусы перестают быть доступным жильем. Уже сейчас достаточно трудно найти таунхаус за $ 300 000, - подтверждает Мария Литинецкая.
В Подмосковье наблюдается разница цен между эконом- и бизнес-классом более чем в пять раз. Например, в поселке таунхаусов Эдем цена 1 кв. м в готовом домовладении составляет от $ 1 300, тогда как в элитном поселке LaneHouse (строительство еще не начато) цены стартуют от $4 500 за кв. м. По словам Татьяны Шелягиной, финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, цена квадратного метра таунхауса может превышать стоимость квадратного метра сходного по характеристикам коттеджа. Причина тому дефицит небольших (до 200 кв. м) объектов на загородном рынке, а также преимущество местоположения конкретного поселка.
По данным экспертов, предложения в ценовой категории от $250 до 500 тыс. составляют примерно треть рынка. Однако дешевые таунхаусы расположены более чем в 20 км от Москвы, что нарушает основную идею этого типа жилья - близость к городу. Соответственно они пользуются меньшим спросом. Впрочем, в поселках смешанного типа, где в центре расположены коттеджи класса элит, а по краям таунхаусы, спрос на недвижимость этого типа достаточно велик, ведь приобретя дома за меньшую цену, жители смогут пользоваться той же инфраструктурой, что и их более богатые соседи, - поясняет Жанна Потапкина. Доступных для представителей среднего класса объектов в близких к Москве районах с развитой инфраструктурой крайне мало из-за высокой стоимости земли в этом радиусе. Земля вблизи Москвы дорожает и будет дорожать: ведь ее количество ограничено, это, по сути, эксклюзивный продукт. Поэтому не стоит рассчитывать, что когда-то за МКАД появятся дешевые таунхаусы, - уверена Жанна Потапкина. Спрос намного превышает предложение, и сблокированные дома, соответствующие перечисленным выше характеристикам, продаются достаточно быстро. Как полагают специалисты, вскоре таунхаус уйдет из категории экономкласса и займет среди объектов загородной недвижимости отдельную нишу со своими ценовыми и качественными характеристиками.
Означает ли это, что таунхаусы выгодно приобретать в инвестиционных целях? По мнению некоторых экспертов, жилье данного типа наименее ликвидно: застройщики в большинстве случаев пытаются завысить класс недвижимости, включая дополнительные инфраструктурные опции, чтобы отбить высокую стоимость земли. Прогноз динамики цен в данном сегменте крайне затруднителен. Рынок коттеджных поселков все-таки более предсказуем. По этим причинам приобретение таунхауса в инвестиционных целях сопряжено с дополнительным риском, и такие покупки носят единичный характер. Вместе с тем, большинство специалистов полагают, что сблокированный коттедж - весьма перспективное капиталовложение. Особенно выгодно инвестирование на ранних стадиях строительства таунхауса. Здесь действует такая же схема, как при покупке квартир в домах-новостройках. При вложениях на этапе строительства и продаже объекта после оформления в собственность разница составляет примерно 20-25 % плюс рост цены на уровне инфляции.