В советское время новоселы, получив ключи от квартиры, тут же начинали ее ремонтировать, чтобы сделать пригодной для жилья. И сегодня организацией внутреннего пространства квартиры в большинстве случаев занимаются сами жильцы, зачастую идя вразрез с законом. Неудивительно, что каждое десятое нарушение жилищного законодательства в России связано с незаконными перепланировками.
Ограниченная свобода
Подавляющее большинство квартир в Москве сегодня сдается со свободной планировкой. Она характерна прежде всего для монолитно-кирпичных домов, жилье в которых покупают наиболее обеспеченные и требовательные клиенты, предпочитающие организовывать внутреннее пространство квартиры исходя из собственных представлений о комфорте. У жильцов квартир эконом-класса мотивация несколько иная: они не готовы тратить дополнительные средства на работы по возведению стен и отделку помещений. Поэтому дома типовых серий, как правило, сдаются с уже готовой планировкой, а в ряде случаев даже с готовой отделкой.
Свободная планировка весьма условна: обычно на полу дорожкой из кирпича выложен план квартиры, утвержденный БТИ. Покупатель может следовать данному плану либо дать волю воображению и в рамках дозволенного самостоятельно определить размер и конфигурацию комнат в квартире. «Свободная планировка - это возможность изменить предлагаемую планировку с учетом запросов владельца, но в рамках архитектурных особенностей здания согласно существующим правилам и законам, - поясняет Игорь Будинов, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин». - Возможности будущего дизайн-проекта ограничиваются внешними и несущими стенами, несущими колоннами, неизменным расположением санузлов и кухни».
В международной практике многоквартирный дом принято сдавать с отделкой. «Большинство застройщиков Канады, Великобритании и других стран предлагают покупателям на начальном этапе на выбор несколько вариантов дизайн-проектов: элитный, экономичный, классический или модерн, - рассказывает Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. - Покупатель также выбирает производителей, отделочные материалы, модели и прочее. То есть он полностью избавлен от забот по отделке и общению со строителями. Все жители дома въезжают в готовые квартиры, и им не приходится терпеть многолетний ремонт у соседей. На мой взгляд, к такому цивилизованному решению вопроса планировки и отделки квартир необходимо переходить и в России».
Стоит отдать должное отечественным застройщикам, которые, ориентируясь на современные мировые тенденции, стали предлагать покупателям на выбор два-три варианта дизайн-проекта квартиры. Таким образом девелоперы предоставляют возможность сразу изменить внутреннее пространство в соответствии с пожеланиями будущего жильца и получить первичные документы на квартиру с новой планировкой. Подобное конкурентное преимущество позволяет застройщикам быстрее продать возводимое жилье. «Для индивидуальной работы с клиентом в структуре нашей компании есть подразделение, которое осуществляет по согласованию с заказчиком все работы по перепланировке, дизайну, отделке и ремонту, - рассказывает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». - Еще на этапе строительства будущий владелец квартиры должен заключить договор на оказание таких услуг. В результате клиент получает квартиру под ключ в том виде, в каком он и хотел ее видеть изначально. Примерно в половине случаев заказчик желает изменить проектную планировку приобретаемой квартиры, а в десяти случаях из ста будущий владелец хочет получить жилье под ключ уже с мебелью, сантехникой и готовой инженерией».
Однако подобные предложения застройщиков, к сожалению, единичны. Гораздо чаще владельцам новых квартир приходится ввязываться в самострой, поскольку условно-свободная планировка устраивает далеко не всех покупателей жилья. И тому есть объективные причины: уровень планировочных решений квартир в новостройках зачастую оставляет желать лучшего. На рынке до сих пор немало зданий с непродуманными и нелогичными планировками.
Планировочные сюрпризы
При планировке квартир чаще всего возникают проблемы из-за окон. Покупатели в основном приветствуют нестандартные форматы остекления - эркеры, увеличенную площадь свето-прозрачных конструкций (во всю стену от пола до потолка либо от стены до стены и с парапетом высотой 50-60см) и т.д. Другое дело - различные уловки, которые применяются архитекторами для создания оригинального экстерьера здания в ущерб планировочным решениям. Например, при проектировании красивого фасада за счет архитектурных изысков могут появиться «глубокие» или «слепые» квартиры. «Для новостроек бизнес-класса не редкость двухкомнатные квартиры площадью 70-80 кв. м, - рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт». - Для «двушки» данного сегмента такая площадь наиболее востребована. Но в квартире всего два окна, поэтому одна комната отводится под спальню, а вторая под гостиную с кухней-нишей. Фактически это однокомнатная квартира. Таким образом архитектор, решая проблему ограниченного количества окон и освещения для большой и неликвидной однокомнатной квартиры, «соображает» кухню-нишу, а застройщик, позиционируя квартиру как двухкомнатную, превращает ее в ликвидную».
«В качестве примера крайне неудачных планировок с этой точки зрения можно привести такие чудовищные проекты, как «Груббер Хаус» на Новом Арбате или ЖК «Кунцево» на Можайском шоссе, д. 2. Здесь в квартирах по 200 кв. м и более запроектировано всего одно или два окна, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans Property Services. - Чем больше окон в квартире, тем лучше. Большое количество окон позволяет легко менять планировку». Количество окон должно быть больше или равно количеству комнат в квартире, плюс одной для кухни. Например, в «двушке» необходимо минимум три окна (по одному для каждой комнаты и кухни). Если окон больше (по два или три в одной комнате), то эта планировка очень удачна с точки зрения потребительских качеств квартиры.
«Однокомнатная квартира советского образца (отдельная кухня с окном и отдельная комната с окном) дает простор для перепланировки, - продолжает Анна Левитова. - В ней можно сделать студию с двумя окнами, отгородить спальную зону и объединить кухню с гостевой частью комнаты. Но, к сожалению, подобное представление об однокомнатной квартире не всегда популярно у застройщиков, и довольно часто встречаются «однушки» с единственным окном. Такая планировка не функциональна, она уступает даже традиционной планировке советских времен».
Среди распространенных изъянов, снижающих ликвидность квартир, эксперты также называют узкие окна в комнатах (шириной метр и меньше), расположенные не по центру стены (в том числе примыкающие к краю стены без «заплечиков»), неправильные по форме (треугольные, круглые, трапециевидные, ромбические и т. д.). Последние крайне неудобны в эксплуатации, к тому же их сложно обыграть при отделке квартиры. Однако они могут привлечь внимание клиента, а иногда даже повлиять на решение о приобретении квартиры. Но покупатели с опытом будут избегать таких квартир, хотя фасад здания может выиграть от окон нестандартной формы.
Планировку квартир оценивают и по сторонам света. В нашем городе, где многие страдают от недостатка солнечного света, предпочтительны квартиры с окнами на юг. С северной стороны домов, как правило, размещают выходы на пожарные балконы или окна пожарных лестниц, лифтовых холлов. Но если с этой стороны открывается живописный вид, то комнаты могут выходить на север, однако они должны быть максимально широкими. Самое популярное расположение комнат в квартирах-распашонках - запад-восток. Из гостиной, выходящей на запад, можно наблюдать закат, а в спальне, которая выходит на восток, будет светлее утром, что поможет легче просыпаться. Общих правил по расположению окон не существует, но в любом случае наиболее привлекательны квартиры с окнами, ориентированными на разные стороны света.
Самыми неудачными эксперты называют планировки коридорного типа, когда узкие длинные проходы ведут из одной комнаты в другую. «Оценивая планировку квартиры, иногда понимаешь, что архитектор мог обойтись без узких коридоров, но почему-то не захотел», - комментирует Сергей Лушкин. «Коридор - это потраченное пространство, которое при более удачном планировочном решении могло бы увеличить полезную площадь, то есть площадь комнат или кухни, - добавляет Анна Левитова. - Конечно, коридоры в многокомнатной квартире необходимы, но их не должно быть много. Если просторная квартира выходит на две стороны и комнаты разделены коридором, что характерно для домов дореволюционной постройки, то жилище обычно нетрудно перепланировать. В новых зданиях большое количество коридоров встречается редко. В так называемых министерских домах (кирпичные улучшенной планировки, которые строились в 1970-80-е годы для партийной советской элиты) большие холлы и коридоры, но и эти квартиры легко перепланируются, поскольку холлы обычно отделяются от комнат стеклянными дверьми или перегородками».
Проблемой являются также непропорционально большие коридоры (например в тех же министерских домах) - их площадь зачастую равна площади комнат. Непонятно, как же использовать лишенное естественного освещения узкое пространство. Но если присоединить площадь коридора к комнате, то можно уместить больше функциональных зон: например, поставить обеденный стол в одной части помещения, а диваны в другой и таким образом визуально расширить пространство.
«Нередко встречаются вытянутые прямоугольные комнаты-пеналы, неудобные по форме, с плохим освещением: их трудно приспособить для комфортного проживания, - продолжает Сергей Лушкин. - Возникают неудобства при меблировке, установке оборудования и сантехники в местах общего пользования. Да и облик вытянутых помещений не слишком привлекателен».
Неудобны квартиры, центральное положение в которых занимает кухня. Авторы планировок, видимо, позаботились о том, чтобы обеспечить всем проживающим максимально короткий путь к этому жизненно важному помещению. Однако они забыли, что в подобном случае ароматы кухни еще быстрее достигают жилых комнат. Неудачное соотношение площадей различных помещений - еще одно слабое место в планировке многих новостроек. Например, в сравнительно небольшой двухкомнатной квартире кухня занимает около 24 кв. м, что нельзя расценить иначе как непозволительную роскошь.
«Основные ошибки планирования внутреннего пространства: узкий холл, длинная система коридоров в трехкомнатных квартирах, острые или тупые углы в жилых помещениях, неправильное соотношение длины и ширины комнаты, искусственно навязанные гардеробные, неудобно расположенные входы в санузлы и т. п. Из-за особенностей фасада здания или других архитектурных решений иногда нарушаются приватность и даже безопасность жилища, - объясняет Игорь Будинов. - В последнее время считается, что в квартире должны быть просторные холл и кухня. Такое решение удобно и функционально, но часто в квартирах небольшой площади оно используется в ущерб жилым комнатам. Площадь последних уменьшается до минимальных значений - 8-10 кв. м. В столь маленьких комнатах очень сложно устроить даже спальню или детскую».
Все перечисленные недостатки в основном свойственны монолитным домам. В современных панельных постройках «планировочные решения практически одинаковы, - говорит Юрий Синяев. - Причина тому - панельные заводы работают примерно на одном оборудовании и имеют равные технические возможности.
Во всех панельных домах устанавливаются типовые кабины санузлов, одинаковый шаг стен, что обусловлено шириной панелей».
Из-за ряда недочетов, в том числе связанных с планировкой, перестали строить дома многих серий, например типовой монолит «Колос» и серию ПД-4. По мнению Надежды Бухариной, эксперта по недвижимости агентства «Кутузовский проспект», на сегодняшний день есть несколько серий типовых домов с удачными планировками, в том числе И-155, П-44Т, П-44ТМ: «В этих домах просторные комнаты, большие кухни, санузлы, во многих квартирах есть эркеры. Ведущие застройщики разрабатывают улучшенные модификации типовых серий наиболее востребованных на рынке домов. Из недостатков планировок можно отметить не очень большие прихожие (холлы) и окна».
Закон и порядок
Во многих странах внутреннее устройство квартиры - личное дело владельца, поэтому там не существует никаких обязательств по согласованию перепланировок. В России же этот процесс очень жестко регулируется. Возможно потому, что жильцы заходят в процессе перепланировок слишком далеко: нарушения легко найти даже после самого безобидного ремонта. Обычно до согласований просто не доходят руки, к тому же жаль тратить время и деньги. Незаконные перепланировки проводятся как в новостройках, так и в домах советского периода. В первом случае приходится доводить до ума работу современных архитекторов, во втором совершенствовать типовые проекты многолетней давности, которые сегодня далеки от идеала. «Планировки квартир в домах советской постройки не соответствуют современным стандартам: небольшие комнаты, тесные прихожие, крохотные кухни, недостаточно санузлов, ванны расположены не рядом со спальней, а по соседству с кухней, которая находится далеко от гостиной, и так далее», - замечает Анна Левитова. «Вполне понятно стремление модернизировать жилплощадь согласно новым тенденциям в дизайне и образе жизни. Так, несколько лет назад многие сооружали арку из комнаты на кухню, которые становились гостиной и столовой, - добавляет Ирина Дзюба. - Еще одна причина, заставляющая владельцев квартир заниматься перепланировками, увеличение семьи, взросление детей. В России нет практики планомерной смены жилья, люди порой всю жизнь проводят в одной и той же малогабаритной квартире, поскольку у них нет финансовых возможностей для покупки новой».
Для проведения любого ремонта, выходящего за рамки отделочных работ, необходимо согласовать проект и зарегистрировать все нововведения. При этом следует отличать перепланировку от переустройства жилья. «Данные понятия раскрываются статьей 25 Жилищного кодекса РФ, - поясняет аналитик юридической фирмы «Защита недвижимости» Сергей Ким. - Перепланировка - это «изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Переустройство - «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитар-но-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». То есть, если перепланировка подразумевает изменение количественных параметров площади (например, количества комнат в квартире, увеличение жилой площади и пр.), то переустройство - качественные изменения помещения (проводка дополнительных электрических сетей, монтаж системы кондиционирования, принудительной вентиляции и т. п.)».
Согласно статье 26 ЖК РФ практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить самопроизвольно, то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов. Наиболее типичным примером незаконных перепланировок является перенос «мокрых точек» - нельзя протягивать трубы от основного стояка и канализации. Кроме того, запрещено переносить капитальные стены. Максимум, что может сделать владелец квартиры, прорубить в стене проем с соблюдением всех технологических требований (необходим монтаж подпирающей балки и пр.). «Незаконными считаются также увеличение / уменьшение или перенос дверных проемов, объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями, разбор или уменьшение воздуховодов, установка кондиционеров на фасаде, перестановка плит, сантехнических приборов, работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и многое другое, - продолжает Сергей Ким. - Остекление лоджий и балконов тоже необходимо согласовывать, о чем многие даже не догадываются». «Без согласований можно менять обои, напольные покрытия, плитку, входную и межкомнатные двери (без изменения дверных проемов), - уточняет Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости «Метрополис». - Разрешено разбирать либо изменять конструкцию встроенной мебели, не образующей отдельных помещений, заменять инженерное оборудование, не предусматривающее переноса. Не надо согласовывать замену смесителя, ванны или батареи отопления на аналогичные по техническим параметрам. А вот установку джакузи придется согласовать, поскольку оборудование увеличивает нагрузку на перекрытия. Если вы проживаете в доме с деревянными перекрытиями, каковых немало в центре Москвы, то согласование просто необходимо».
За незаконную перепланировку квартиры жильцу грозит штраф в размере 2 500 рублей. Если при перепланировке были внесены изменения в технические характеристики здания (например снос несущей стены), выдается предписание в течение четырех-шести месяцев привести квартиру в первоначальное состояние. Иначе жильцу грозит судебное разбирательство, в худшем случае выселение и последующая продажа квартиры на аукционе. На вырученные от продажи деньги будет осуществлен ремонт, в ходе которого ликвидируются все изменения. Оставшиеся после ремонта средства возвращаются выселенному жильцу. «Однако до крайней меры наказания доходят очень редко: с 2005 года известно только об одном таком случае, причем до сих пор нет точной информации, что выселение состоялось», - уточняет Юрий Синяев. Если внесенные изменения незначительны и не влекут за собой негативных последствий для конструкции дома в целом, то карательные меры приниматься, скорее всего, не будут. В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном виде, если не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угрозы их жизни и здоровью.
Несогласованная перепланировка значительно усложняет процесс купли-продажи квартиры. Не так давно государство ужесточило требования при выдаче БТИ различных документов, необходимых при проведении сделок с объектами недвижимости. «Теперь без обмеров БТИ собственники не смогут получить справку-экспликацию на объекты, обследование которых производилось более пяти лет назад, - рассказывает Сергей Лушкин. - Если же в результате проведенных обмеров установят, что в квартире произведена перепланировка или переустройство без разрешения Мосжилинспекции, то в поэтажном плане так называемыми красными линиями обозначат изменения, а на экспликации отметят, что разрешение на перепланировку или переоборудование не было представлено. Данная справка входит в пакет документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи».
Впрочем, можно продать квартиру и с несогласованной перепланировкой, указав в договоре купли-продажи, что обязанность узаконить ее вместе с квартирой переходит к покупателю. Новый владелец должен предоставить в Регистрационную палату нотариально заверенную форму, в которой обязуется привести квартиру в первоначальный вид либо узаконить произведенные изменения. Если же потом покупатель квартиры захочет ее продать, но не выполнит указанных выше действий, ему откажут в регистрации сделки. То есть продать квартиру он не сможет. «Обычно продавец в таких случаях предлагает покупателю скидку в размере $ 5-15 тысяч в зависимости от сложности ситуации, - замечает Юрий Синяев. - Но при подобных сделках покупатель серьезно рискует, поскольку не все элементы перепланировки в дальнейшем могут признать законными. Квартиру с неузаконенной перепланировкой продать будет невозможно».
«Сегодня даже управляющие компании в договорах с жильцами предусматривают пункт о праве затребовать все разрешительные документы на проведение перепланировки от собственника квартиры, чтобы не нанести ущерба дому или коммуникациям, - говорит Ирина Дзюба. - Появляются различные методы контроля и усложняется процесс реализации квартиры с незаконной планировкой. В результате многие начинают задумываться о том, стоит ли им делать перепланировку незаконно».
Законная процедура
Перепланировка должна быть узаконена в любом случае. Порядок действий при этом такой же, как при согласовании до начала строительных работ. Уже три года при Мосжилинспекции действует служба одного окна, которая за 20 дней абсолютно бесплатно рассматривает пакет документов на перепланировку и принимает решение - как правило, положительное. Для того чтобы узаконить перепланировку, необходимо сначала обратиться в БТИ и получить поэтажный план. «Помимо больших очередей в БТИ, приходится еще дней 20 ждать, когда техник сделает необходимые замеры. При этом техник может прийти только в течение рабочего дня, то есть с 9.00 до 18.00, и владельцу квартиры необходимо в это время находиться дома. Через 5~10 дней после визита техника можно получить необходимые справки», - рассказывает Надежда Бухарина. Если предполагается сделать незначительную перепланировку, не затрагивающую несущие конструкции, например перенести дверной проем, развернуть ванну, то изменения можно обозначить от руки на поэтажном плане (перепланировка по эскизу), а затем сдать план с заявлением в службу одного окна.
Цепочка инстанций удлиняется, когда в квартире планируется более серьезное переоборудование, скажем, остекление балкона: считается, что его внешний вид влияет на архитектурный облик здания. «Если при переустройстве вы собираетесь затрагивать несущие стены, то к заявлению требуется приложить проект, который следует выполнить в одной из проектных организаций, - поясняет Василий Кузнецов. - Ему должно предшествовать техническое заключение о возможности переустройства. Проект необходимо согласовать с пожарными службами, которые сегодня входят в структуру МЧС, а также с санэпид-надзором, службами газа, водоснабжения и другими. Кроме того, следует согласовать проект с органом управления жилым домом. И только затем можно подавать документы в Мосжил-инспекцию. Выполнение технического заключения и рассмотрение заявлений по согласованию проекта являются платными услугами. Так, техническое заключение в МНИИТЭП может стоить 20-40 тыс. рублей, срок выполнения проекта не менее месяца». По данным экспертов, услуги по согласованию перепланировок в Москве в среднем стоят 70-100 тыс. рублей, процедура занимает от четырех месяцев до года. При желании собственник может самостоятельно пройти весь путь или обратиться к специалистам в этой области. Профессионалы помогут быстрее решить все вопросы, дадут необходимые консультации, избавят от хождения по инстанциям, стояния в очередях, нервотрепки. Но при этом собственник понесет дополнительные расходы.
В течение 45 дней после подачи заявки в Мосжилинспекцию хозяину квартиры выдадут «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме». Если перепланировку проводить нельзя, напишут отказ с объяснением причин. При положительном решении Мосжилинспекция выдает заявителю журнал производства ремонтно-строительных работ, который на время проведения перепланировки сдается в управляющую многоквартирным домом организацию. Последняя регистрирует журнал, утверждает дату начала и окончания работ. По завершении ремонтно-строительных работ приемочная комиссия в составе представителей Мосжилинспекции, управляющей многоквартирным домом организации, разработчика проекта, подрядчика, заявителя принимает объект. По факту приемки составляется акт, который узаконивает перепланировку квартиры, комнаты или дома.
Планировка и перепланировка квартиры
В советское время новоселы, получив ключи от квартиры, тут же начинали ее ремонтировать, чтобы сделать пригодной для жилья. И сегодня организацией внутреннего пространства квартиры в большинстве случаев занимаются сами жильцы, зачастую идя вразрез с законом. Неудивительно, что каждое десятое нарушение жилищного законодательства в России связано с незаконными перепланировками.
Ограниченная свобода
Подавляющее большинство квартир в Москве сегодня сдается со свободной планировкой. Она характерна прежде всего для монолитно-кирпичных домов, жилье в которых покупают наиболее обеспеченные и требовательные клиенты, предпочитающие организовывать внутреннее пространство квартиры исходя из собственных представлений о комфорте. У жильцов квартир эконом-класса мотивация несколько иная: они не готовы тратить дополнительные средства на работы по возведению стен и отделку помещений. Поэтому дома типовых серий, как правило, сдаются с уже готовой планировкой, а в ряде случаев даже с готовой отделкой.
Свободная планировка весьма условна: обычно на полу дорожкой из кирпича выложен план квартиры, утвержденный БТИ. Покупатель может следовать данному плану либо дать волю воображению и в рамках дозволенного самостоятельно определить размер и конфигурацию комнат в квартире. «Свободная планировка - это возможность изменить предлагаемую планировку с учетом запросов владельца, но в рамках архитектурных особенностей здания согласно существующим правилам и законам, - поясняет Игорь Будинов, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин». - Возможности будущего дизайн-проекта ограничиваются внешними и несущими стенами, несущими колоннами, неизменным расположением санузлов и кухни».
В международной практике многоквартирный дом принято сдавать с отделкой. «Большинство застройщиков Канады, Великобритании и других стран предлагают покупателям на начальном этапе на выбор несколько вариантов дизайн-проектов: элитный, экономичный, классический или модерн, - рассказывает Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. - Покупатель также выбирает производителей, отделочные материалы, модели и прочее. То есть он полностью избавлен от забот по отделке и общению со строителями. Все жители дома въезжают в готовые квартиры, и им не приходится терпеть многолетний ремонт у соседей. На мой взгляд, к такому цивилизованному решению вопроса планировки и отделки квартир необходимо переходить и в России».
Стоит отдать должное отечественным застройщикам, которые, ориентируясь на современные мировые тенденции, стали предлагать покупателям на выбор два-три варианта дизайн-проекта квартиры. Таким образом девелоперы предоставляют возможность сразу изменить внутреннее пространство в соответствии с пожеланиями будущего жильца и получить первичные документы на квартиру с новой планировкой. Подобное конкурентное преимущество позволяет застройщикам быстрее продать возводимое жилье. «Для индивидуальной работы с клиентом в структуре нашей компании есть подразделение, которое осуществляет по согласованию с заказчиком все работы по перепланировке, дизайну, отделке и ремонту, - рассказывает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ». - Еще на этапе строительства будущий владелец квартиры должен заключить договор на оказание таких услуг. В результате клиент получает квартиру под ключ в том виде, в каком он и хотел ее видеть изначально. Примерно в половине случаев заказчик желает изменить проектную планировку приобретаемой квартиры, а в десяти случаях из ста будущий владелец хочет получить жилье под ключ уже с мебелью, сантехникой и готовой инженерией».
Однако подобные предложения застройщиков, к сожалению, единичны. Гораздо чаще владельцам новых квартир приходится ввязываться в самострой, поскольку условно-свободная планировка устраивает далеко не всех покупателей жилья. И тому есть объективные причины: уровень планировочных решений квартир в новостройках зачастую оставляет желать лучшего. На рынке до сих пор немало зданий с непродуманными и нелогичными планировками.
Планировочные сюрпризы
При планировке квартир чаще всего возникают проблемы из-за окон. Покупатели в основном приветствуют нестандартные форматы остекления - эркеры, увеличенную площадь свето-прозрачных конструкций (во всю стену от пола до потолка либо от стены до стены и с парапетом высотой 50-60см) и т.д. Другое дело - различные уловки, которые применяются архитекторами для создания оригинального экстерьера здания в ущерб планировочным решениям. Например, при проектировании красивого фасада за счет архитектурных изысков могут появиться «глубокие» или «слепые» квартиры. «Для новостроек бизнес-класса не редкость двухкомнатные квартиры площадью 70-80 кв. м, - рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт». - Для «двушки» данного сегмента такая площадь наиболее востребована. Но в квартире всего два окна, поэтому одна комната отводится под спальню, а вторая под гостиную с кухней-нишей. Фактически это однокомнатная квартира. Таким образом архитектор, решая проблему ограниченного количества окон и освещения для большой и неликвидной однокомнатной квартиры, «соображает» кухню-нишу, а застройщик, позиционируя квартиру как двухкомнатную, превращает ее в ликвидную».
«В качестве примера крайне неудачных планировок с этой точки зрения можно привести такие чудовищные проекты, как «Груббер Хаус» на Новом Арбате или ЖК «Кунцево» на Можайском шоссе, д. 2. Здесь в квартирах по 200 кв. м и более запроектировано всего одно или два окна, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans Property Services. - Чем больше окон в квартире, тем лучше. Большое количество окон позволяет легко менять планировку». Количество окон должно быть больше или равно количеству комнат в квартире, плюс одной для кухни. Например, в «двушке» необходимо минимум три окна (по одному для каждой комнаты и кухни). Если окон больше (по два или три в одной комнате), то эта планировка очень удачна с точки зрения потребительских качеств квартиры.
«Однокомнатная квартира советского образца (отдельная кухня с окном и отдельная комната с окном) дает простор для перепланировки, - продолжает Анна Левитова. - В ней можно сделать студию с двумя окнами, отгородить спальную зону и объединить кухню с гостевой частью комнаты. Но, к сожалению, подобное представление об однокомнатной квартире не всегда популярно у застройщиков, и довольно часто встречаются «однушки» с единственным окном. Такая планировка не функциональна, она уступает даже традиционной планировке советских времен».
Среди распространенных изъянов, снижающих ликвидность квартир, эксперты также называют узкие окна в комнатах (шириной метр и меньше), расположенные не по центру стены (в том числе примыкающие к краю стены без «заплечиков»), неправильные по форме (треугольные, круглые, трапециевидные, ромбические и т. д.). Последние крайне неудобны в эксплуатации, к тому же их сложно обыграть при отделке квартиры. Однако они могут привлечь внимание клиента, а иногда даже повлиять на решение о приобретении квартиры. Но покупатели с опытом будут избегать таких квартир, хотя фасад здания может выиграть от окон нестандартной формы.
Планировку квартир оценивают и по сторонам света. В нашем городе, где многие страдают от недостатка солнечного света, предпочтительны квартиры с окнами на юг. С северной стороны домов, как правило, размещают выходы на пожарные балконы или окна пожарных лестниц, лифтовых холлов. Но если с этой стороны открывается живописный вид, то комнаты могут выходить на север, однако они должны быть максимально широкими. Самое популярное расположение комнат в квартирах-распашонках - запад-восток. Из гостиной, выходящей на запад, можно наблюдать закат, а в спальне, которая выходит на восток, будет светлее утром, что поможет легче просыпаться. Общих правил по расположению окон не существует, но в любом случае наиболее привлекательны квартиры с окнами, ориентированными на разные стороны света.
Самыми неудачными эксперты называют планировки коридорного типа, когда узкие длинные проходы ведут из одной комнаты в другую. «Оценивая планировку квартиры, иногда понимаешь, что архитектор мог обойтись без узких коридоров, но почему-то не захотел», - комментирует Сергей Лушкин. «Коридор - это потраченное пространство, которое при более удачном планировочном решении могло бы увеличить полезную площадь, то есть площадь комнат или кухни, - добавляет Анна Левитова. - Конечно, коридоры в многокомнатной квартире необходимы, но их не должно быть много. Если просторная квартира выходит на две стороны и комнаты разделены коридором, что характерно для домов дореволюционной постройки, то жилище обычно нетрудно перепланировать. В новых зданиях большое количество коридоров встречается редко. В так называемых министерских домах (кирпичные улучшенной планировки, которые строились в 1970-80-е годы для партийной советской элиты) большие холлы и коридоры, но и эти квартиры легко перепланируются, поскольку холлы обычно отделяются от комнат стеклянными дверьми или перегородками».
Проблемой являются также непропорционально большие коридоры (например в тех же министерских домах) - их площадь зачастую равна площади комнат. Непонятно, как же использовать лишенное естественного освещения узкое пространство. Но если присоединить площадь коридора к комнате, то можно уместить больше функциональных зон: например, поставить обеденный стол в одной части помещения, а диваны в другой и таким образом визуально расширить пространство.
«Нередко встречаются вытянутые прямоугольные комнаты-пеналы, неудобные по форме, с плохим освещением: их трудно приспособить для комфортного проживания, - продолжает Сергей Лушкин. - Возникают неудобства при меблировке, установке оборудования и сантехники в местах общего пользования. Да и облик вытянутых помещений не слишком привлекателен».
Неудобны квартиры, центральное положение в которых занимает кухня. Авторы планировок, видимо, позаботились о том, чтобы обеспечить всем проживающим максимально короткий путь к этому жизненно важному помещению. Однако они забыли, что в подобном случае ароматы кухни еще быстрее достигают жилых комнат. Неудачное соотношение площадей различных помещений - еще одно слабое место в планировке многих новостроек. Например, в сравнительно небольшой двухкомнатной квартире кухня занимает около 24 кв. м, что нельзя расценить иначе как непозволительную роскошь.
«Основные ошибки планирования внутреннего пространства: узкий холл, длинная система коридоров в трехкомнатных квартирах, острые или тупые углы в жилых помещениях, неправильное соотношение длины и ширины комнаты, искусственно навязанные гардеробные, неудобно расположенные входы в санузлы и т. п. Из-за особенностей фасада здания или других архитектурных решений иногда нарушаются приватность и даже безопасность жилища, - объясняет Игорь Будинов. - В последнее время считается, что в квартире должны быть просторные холл и кухня. Такое решение удобно и функционально, но часто в квартирах небольшой площади оно используется в ущерб жилым комнатам. Площадь последних уменьшается до минимальных значений - 8-10 кв. м. В столь маленьких комнатах очень сложно устроить даже спальню или детскую».
Все перечисленные недостатки в основном свойственны монолитным домам. В современных панельных постройках «планировочные решения практически одинаковы, - говорит Юрий Синяев. - Причина тому - панельные заводы работают примерно на одном оборудовании и имеют равные технические возможности.
Во всех панельных домах устанавливаются типовые кабины санузлов, одинаковый шаг стен, что обусловлено шириной панелей».
Из-за ряда недочетов, в том числе связанных с планировкой, перестали строить дома многих серий, например типовой монолит «Колос» и серию ПД-4. По мнению Надежды Бухариной, эксперта по недвижимости агентства «Кутузовский проспект», на сегодняшний день есть несколько серий типовых домов с удачными планировками, в том числе И-155, П-44Т, П-44ТМ: «В этих домах просторные комнаты, большие кухни, санузлы, во многих квартирах есть эркеры. Ведущие застройщики разрабатывают улучшенные модификации типовых серий наиболее востребованных на рынке домов. Из недостатков планировок можно отметить не очень большие прихожие (холлы) и окна».
Закон и порядок
Во многих странах внутреннее устройство квартиры - личное дело владельца, поэтому там не существует никаких обязательств по согласованию перепланировок. В России же этот процесс очень жестко регулируется. Возможно потому, что жильцы заходят в процессе перепланировок слишком далеко: нарушения легко найти даже после самого безобидного ремонта. Обычно до согласований просто не доходят руки, к тому же жаль тратить время и деньги. Незаконные перепланировки проводятся как в новостройках, так и в домах советского периода. В первом случае приходится доводить до ума работу современных архитекторов, во втором совершенствовать типовые проекты многолетней давности, которые сегодня далеки от идеала. «Планировки квартир в домах советской постройки не соответствуют современным стандартам: небольшие комнаты, тесные прихожие, крохотные кухни, недостаточно санузлов, ванны расположены не рядом со спальней, а по соседству с кухней, которая находится далеко от гостиной, и так далее», - замечает Анна Левитова. «Вполне понятно стремление модернизировать жилплощадь согласно новым тенденциям в дизайне и образе жизни. Так, несколько лет назад многие сооружали арку из комнаты на кухню, которые становились гостиной и столовой, - добавляет Ирина Дзюба. - Еще одна причина, заставляющая владельцев квартир заниматься перепланировками, увеличение семьи, взросление детей. В России нет практики планомерной смены жилья, люди порой всю жизнь проводят в одной и той же малогабаритной квартире, поскольку у них нет финансовых возможностей для покупки новой».
Для проведения любого ремонта, выходящего за рамки отделочных работ, необходимо согласовать проект и зарегистрировать все нововведения. При этом следует отличать перепланировку от переустройства жилья. «Данные понятия раскрываются статьей 25 Жилищного кодекса РФ, - поясняет аналитик юридической фирмы «Защита недвижимости» Сергей Ким. - Перепланировка - это «изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Переустройство - «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитар-но-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». То есть, если перепланировка подразумевает изменение количественных параметров площади (например, количества комнат в квартире, увеличение жилой площади и пр.), то переустройство - качественные изменения помещения (проводка дополнительных электрических сетей, монтаж системы кондиционирования, принудительной вентиляции и т. п.)».
Согласно статье 26 ЖК РФ практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить самопроизвольно, то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов. Наиболее типичным примером незаконных перепланировок является перенос «мокрых точек» - нельзя протягивать трубы от основного стояка и канализации. Кроме того, запрещено переносить капитальные стены. Максимум, что может сделать владелец квартиры, прорубить в стене проем с соблюдением всех технологических требований (необходим монтаж подпирающей балки и пр.). «Незаконными считаются также увеличение / уменьшение или перенос дверных проемов, объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями, разбор или уменьшение воздуховодов, установка кондиционеров на фасаде, перестановка плит, сантехнических приборов, работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и многое другое, - продолжает Сергей Ким. - Остекление лоджий и балконов тоже необходимо согласовывать, о чем многие даже не догадываются». «Без согласований можно менять обои, напольные покрытия, плитку, входную и межкомнатные двери (без изменения дверных проемов), - уточняет Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости «Метрополис». - Разрешено разбирать либо изменять конструкцию встроенной мебели, не образующей отдельных помещений, заменять инженерное оборудование, не предусматривающее переноса. Не надо согласовывать замену смесителя, ванны или батареи отопления на аналогичные по техническим параметрам. А вот установку джакузи придется согласовать, поскольку оборудование увеличивает нагрузку на перекрытия. Если вы проживаете в доме с деревянными перекрытиями, каковых немало в центре Москвы, то согласование просто необходимо».
За незаконную перепланировку квартиры жильцу грозит штраф в размере 2 500 рублей. Если при перепланировке были внесены изменения в технические характеристики здания (например снос несущей стены), выдается предписание в течение четырех-шести месяцев привести квартиру в первоначальное состояние. Иначе жильцу грозит судебное разбирательство, в худшем случае выселение и последующая продажа квартиры на аукционе. На вырученные от продажи деньги будет осуществлен ремонт, в ходе которого ликвидируются все изменения. Оставшиеся после ремонта средства возвращаются выселенному жильцу. «Однако до крайней меры наказания доходят очень редко: с 2005 года известно только об одном таком случае, причем до сих пор нет точной информации, что выселение состоялось», - уточняет Юрий Синяев. Если внесенные изменения незначительны и не влекут за собой негативных последствий для конструкции дома в целом, то карательные меры приниматься, скорее всего, не будут. В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном виде, если не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угрозы их жизни и здоровью.
Несогласованная перепланировка значительно усложняет процесс купли-продажи квартиры. Не так давно государство ужесточило требования при выдаче БТИ различных документов, необходимых при проведении сделок с объектами недвижимости. «Теперь без обмеров БТИ собственники не смогут получить справку-экспликацию на объекты, обследование которых производилось более пяти лет назад, - рассказывает Сергей Лушкин. - Если же в результате проведенных обмеров установят, что в квартире произведена перепланировка или переустройство без разрешения Мосжилинспекции, то в поэтажном плане так называемыми красными линиями обозначат изменения, а на экспликации отметят, что разрешение на перепланировку или переоборудование не было представлено. Данная справка входит в пакет документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи».
Впрочем, можно продать квартиру и с несогласованной перепланировкой, указав в договоре купли-продажи, что обязанность узаконить ее вместе с квартирой переходит к покупателю. Новый владелец должен предоставить в Регистрационную палату нотариально заверенную форму, в которой обязуется привести квартиру в первоначальный вид либо узаконить произведенные изменения. Если же потом покупатель квартиры захочет ее продать, но не выполнит указанных выше действий, ему откажут в регистрации сделки. То есть продать квартиру он не сможет. «Обычно продавец в таких случаях предлагает покупателю скидку в размере $ 5-15 тысяч в зависимости от сложности ситуации, - замечает Юрий Синяев. - Но при подобных сделках покупатель серьезно рискует, поскольку не все элементы перепланировки в дальнейшем могут признать законными. Квартиру с неузаконенной перепланировкой продать будет невозможно».
«Сегодня даже управляющие компании в договорах с жильцами предусматривают пункт о праве затребовать все разрешительные документы на проведение перепланировки от собственника квартиры, чтобы не нанести ущерба дому или коммуникациям, - говорит Ирина Дзюба. - Появляются различные методы контроля и усложняется процесс реализации квартиры с незаконной планировкой. В результате многие начинают задумываться о том, стоит ли им делать перепланировку незаконно».
Законная процедура
Перепланировка должна быть узаконена в любом случае. Порядок действий при этом такой же, как при согласовании до начала строительных работ. Уже три года при Мосжилинспекции действует служба одного окна, которая за 20 дней абсолютно бесплатно рассматривает пакет документов на перепланировку и принимает решение - как правило, положительное. Для того чтобы узаконить перепланировку, необходимо сначала обратиться в БТИ и получить поэтажный план. «Помимо больших очередей в БТИ, приходится еще дней 20 ждать, когда техник сделает необходимые замеры. При этом техник может прийти только в течение рабочего дня, то есть с 9.00 до 18.00, и владельцу квартиры необходимо в это время находиться дома. Через 5~10 дней после визита техника можно получить необходимые справки», - рассказывает Надежда Бухарина. Если предполагается сделать незначительную перепланировку, не затрагивающую несущие конструкции, например перенести дверной проем, развернуть ванну, то изменения можно обозначить от руки на поэтажном плане (перепланировка по эскизу), а затем сдать план с заявлением в службу одного окна.
Цепочка инстанций удлиняется, когда в квартире планируется более серьезное переоборудование, скажем, остекление балкона: считается, что его внешний вид влияет на архитектурный облик здания. «Если при переустройстве вы собираетесь затрагивать несущие стены, то к заявлению требуется приложить проект, который следует выполнить в одной из проектных организаций, - поясняет Василий Кузнецов. - Ему должно предшествовать техническое заключение о возможности переустройства. Проект необходимо согласовать с пожарными службами, которые сегодня входят в структуру МЧС, а также с санэпид-надзором, службами газа, водоснабжения и другими. Кроме того, следует согласовать проект с органом управления жилым домом. И только затем можно подавать документы в Мосжил-инспекцию. Выполнение технического заключения и рассмотрение заявлений по согласованию проекта являются платными услугами. Так, техническое заключение в МНИИТЭП может стоить 20-40 тыс. рублей, срок выполнения проекта не менее месяца». По данным экспертов, услуги по согласованию перепланировок в Москве в среднем стоят 70-100 тыс. рублей, процедура занимает от четырех месяцев до года. При желании собственник может самостоятельно пройти весь путь или обратиться к специалистам в этой области. Профессионалы помогут быстрее решить все вопросы, дадут необходимые консультации, избавят от хождения по инстанциям, стояния в очередях, нервотрепки. Но при этом собственник понесет дополнительные расходы.
В течение 45 дней после подачи заявки в Мосжилинспекцию хозяину квартиры выдадут «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме». Если перепланировку проводить нельзя, напишут отказ с объяснением причин. При положительном решении Мосжилинспекция выдает заявителю журнал производства ремонтно-строительных работ, который на время проведения перепланировки сдается в управляющую многоквартирным домом организацию. Последняя регистрирует журнал, утверждает дату начала и окончания работ. По завершении ремонтно-строительных работ приемочная комиссия в составе представителей Мосжилинспекции, управляющей многоквартирным домом организации, разработчика проекта, подрядчика, заявителя принимает объект. По факту приемки составляется акт, который узаконивает перепланировку квартиры, комнаты или дома.